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你知道商品房交付哪些地方存在法律风险吗?

2021-09-10 08:36:59    济宁楼市网     房产百科     来源:《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

交付对于双方来说,都享有权利也承担义务;交付争议产生的重要原因,在于混淆了交付条件与交付标准,前者是法定的,决定了房屋能否交付使用,后者是约定的,只涉及违约责任的承担,不影响交付。

一、什么是商品房交付?

所谓商品房的交付,即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同的约定,将符合交付使用条件的房屋按期向商品房买受人交付,商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

二、商品房交付的实质是什么?

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定:“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由商品房买受人承担;商品房买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”

对于房屋的的转移占有,视为房屋的交付使用,除非合同当事人对商品房的交付要件作出其他具体明确的约定。因此,在实际生活中,“交钥匙”和“领钥匙”等方式可以视作对房屋的交付使用。

三、商品房交付的法律风险有哪些?

1.逾期型交房纠纷

双方约定的交房期限届满,开发商却因为自身的财务风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。

如果出现了逾期交付的情形,出卖方可以以书面形式履行及时告知义务。若没有对逾期交房的违约金作出明确约定的,就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。

2.不符合交付条件型交房纠纷

这类纠纷大都是因为所开发的房产不符合交付条件,而开发商为避免承担逾期交房的违约责任而致。交付条件有两种类型,即法定条件和约定条件两种。

法定条件是法律法规的强制性规定,如有些地方会出台管理办法,规定商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件,如竣工验收备案表等,还要取得《商品房交付使用通知书》,另外是住宅的可能还要同时取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这几个条件是同时具备,而不是只具备其一即可。

3.设计变更型纠纷交房纠纷

设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。商品房买卖合同签订后变更规划、设计,将导致变更后的商品房或周围环境不符合当初决定购房时的意愿,实质上是对买受人权益的一种侵害。因此,对于规划设计变更,买受人有知情权。

但是,并不是所有的规划设计变更都要通知买受人,只有发生规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形时,开发商才有义务通知买受人,而且只限定通知受到侵害的买受人。

4.未尽书面通知义务型交房纠纷

书面通知是一种要式行为,是以邮件或数据电文等可以有形地表现所载内容的送达方式。采取书面的送达方式既有利于督促当事人积极履约,也有利于在发生纠纷时有据可查。

书面通知的方式有邮寄送达、传真送达及公告送达等。最有效的方式就是用特快专递邮寄的方式向买受人发出《入伙通知书》或《交房通知书》。买受人持上述通知书要求的证件及其他相关资料,在交房期限内到房地产开发企业指定的地点办理交房手续。

5.质量问题型交房纠纷

商品房质量问题是指开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。

此时,验收房屋显得尤为必要。据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定:因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第十三条第一款规定:因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。第二款规定:交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修房责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修房。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。可见只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下,买受人可以据此拒绝收房。

6.先交费后签收的流程交房纠纷

而对于买房人来说,没有看房验房就先交钱,是不合理的,由此就会发生纠纷。而制定先验房后交费的流程,开发商将面对执行难的问题,由此延长办房产证的时间。因此,为避免此类纠纷的发生,开发商往往会对合同中的相关条款进行修改,把先交钱后收房的交房流程作为房屋交付条件。但是如果已经发生此类纠纷,开发商应尽可能的取得买受人的理解和支持,不可强行实施交付行为。

7.虚假宣传型交房纠纷

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定:“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”

在现实生活中,开发商有时为了引起消费者的购买欲,会把宣传资料制作的非常精美,让消费者新驰神往。而实际建造的项目多多少少都会与广告宣传资料有点出入。因此,大家对于项目的宣传一定要严格把关,防止夸大或不实的宣传而引发相关的纠纷。

对于开发商而言,要想真正有效地规避与化解各类交房纠纷,就需要从项目运行的全过程中去控制,特别是合同条款是否细致到位,责任是否明晰,在发生纠纷之后能否积极的去沟通、协商,从而实现避免矛盾、减少纠纷,化解法律风险的目的。


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